Abbiamo elaborato una simulazione di ciò che è possibile fare sull’area attraverso il PGT. L’analisi è a cura dell’Architetto Enrico Sacchi.

La Tav. 07 Carta di uso del suolo del D.d.P. (Documento di Piano) classifica l’Arsenale come Area per Servizi, alla stregua di Ospedale, Università, Edifici scolastici, ecc.

DDP07_Usodelsuolo cerchio
Tav. 07 Carta di uso del suolo del D.d.P.

La Tav. 01 Disciplina dei Servizi del P.d.S. (Piano dei Servizi) non conferma la vocazione riscontrata nella tavola precedente e assegna all’Arsenale l’indicazione di Area dimessa AD1, stabilendo però che al suo interno dovrà essere realizzata la Cittadella dell’istruzione: il triangolo giallo e arancione con lettera “S” che campeggia al centro dell’area certifica questa precisa disposizione. D’altra parte, a pag. 125 del D.d.P. si legge: “L’Arsenale cerca di consolidare e polarizzare il sistema dell’istruzione superiore stabilendo continuità con la zona del Ticinello mediante la cittadella dell’istruzione”. Si tratta quindi di una scelta meditata e ponderata. Le N.T.A. (Norme Tecniche di Attuazione) del P.d.S. elencano, a pag. 5, gli elaborati che hanno valore prescrittivo: la Tav. 01 del P.d.S. fa parte dell’elenco. Di conseguenza, la Cittadella dell’istruzione è ineludibilmente un servizio che deve trovare collocazione all’Arsenale. Solo una Variante al PGT può annullare questo obbligo.

PDS01_DisciplinaServizi_Zoom elaborata
Tav. 01 Disciplina dei Servizi del P.d.S.

Di seguito viene riportata la scheda specifica, contenuta nel D.d.P., che il PGT assegna all’Arsenale per governarne la trasformazione. La particolare delicatezza dell’intervento è evidenziata nel primo capitolo della scheda, laddove si legge: ”l’area…..costituisce un ambito di rinnovamento paesaggistico e ambientale di singolare interesse per la città…”. La scheda assegna all’Arsenale indici e parametri comuni alle altre aree dimesse, aumentando però dal 50% al 60% della SLP (superficie lorda di pavimento) la percentuale della superficie destinata a parcheggi pubblici.

Scheda specifica AD01, riguardante l’Arsenale

In questo quadro di utilizzazione vengono dimenticate alcune caratteristiche specifiche dell’area Arsenale che condizionano pesantemente le scelte progettuali.

La Tav. 09 Carta di Sintesi dello Studio geologico, idrogeologico e sismico del PGT classifica l’Arsenale in parte in categoria EB (ripiani golenali inondabili anche in caso di piene non eccezionali) con una zona individuata in classe di rischio idraulico R3 (elevato) e, per la restante parte, in categoria D2 (falda freatica prossima al piano di campagna).

Estratto tav.9
Estratto Tav. 09 Carta di Sintesi dello Studio geologico, idrogeologico e sismico del PGT

Da qui emerge l’impossibilità di disporre nuova edificazione nella zona EB e la seria difficoltà, in tutta l’area, di realizzare parcheggi interrati come viene indicato per le aree dimesse a pag. 248 del D.d.P. All’Arsenale i parcheggi interrati avrebbero costi di costruzione molto elevati per la presenza di acqua di falda, necessità di robusta impermeabilizzazione e, in caso di inondazione, rischio elevato di imbarcare acqua dalle rampe di accesso e dalle aperture di aerazione, rischio eludibile solo rialzando l’attuale piano di campagna con un molto discutibile riporto di terreno.

Il PGT non fa menzione della presenza di edifici di notevole valore storico e architettonico costruiti poco dopo l’Unità d’Italia, quando l’Arsenale di Pavia trovò collocazione nella sede attuale. Questi edifici insistono su area di proprietà pubblica (il Demanio), hanno più di 70 anni di vita e sono confinanti con il Monastero di San Salvatore e con la sua area di pertinenza, interessati il primo da vincolo diretto della Soprintendenza e la seconda da vincolo indiretto. Gli edifici storici dell’Arsenale, all’atto della dismissione da parte del Demanio, saranno, per legge, valutati dalla Soprintendenza e senz’altro sottoposti all’obbligo di conservazione e restauro, come già avvenuto per casi simili anche nella nostra città. Questa presenza, ignorata dagli estensori del PGT, rende di fatto non realizzabile la strada indicata come nuovo collegamento tra via Riviera e via Montebello dalla scheda e dallo Studio sulla Mobilità.

Essendo l’area posta in fregio al fiume, il PGT ha ritenuto opportuno ridurre l’impatto visivo dei nuovi edifici: il numero dei piani, che nelle aree dimesse varia tra 8 e 13, è stato qui ridotto a 5. Essendo però rimasti inalterati gli indici di edificazione e quindi la SLP realizzabile in funzione della superficie dell’area, la riduzione del numero dei piani determina una distribuzione orizzontale della edificazione e un conseguente affastellamento degli edifici.

Alla luce di quanto sopra, ci siamo dilettati a immaginare come potrebbe essere trasformata l’area dell’Arsenale applicando diligentemente norme, indicazione e parametri del PGT.

La sottostante tabella evidenzia i numeri in gioco e la planimetria presenta un’ipotesi di intervento. Il disegno non vuole essere un progetto architettonico, ma solamente la visualizzazione grafica della trasformazione che l’area Arsenale subirà qualora il PGT potesse seguire il suo corso. Osservando la tavola, appare evidente che la SLP ammessa è strepitosamente eccessiva e determina una vera e propria congestione dell’edificato. E’ chiaro quindi che le scelte del PGT sono state effettuate con grande superficialità e senza alcuna verifica degli effettivi risultati.

  • Superficie territoriale (St): mq. 143.600,00
  • Superficie permeabile min. (0,30 x St): mq. 43.080,00
  • Indice territoriale base (It): 0,40 mq/mq
  • Indice aggiuntivo It: 0,12 mq/mq
  • Bonus aggiuntivo: 15% (0,40 + 0,12)
  • Indice territoriale totale It: 0,60 mq/mq
  • SLP base (0,40 x mq. 143.600,00): mq. 57.440,00
  • SLP aggiuntiva (0,12 x mq. 143.600,00): mq. 17.232,00
  • SPL bonus 15% (57.440,00 + 17.232,00): mq. 11.200,80
  • SLP TOTALE: mq. 85.872,80

Aree a servizi (100% SLP): mq. 85.872,80 – così suddivise:

  • 50% aree libere (verde, 0,50 x mq. 85.872,00): mq. 42.936,40
  • 50% aree per attrezzature (0,50 x mq. 85.872,00): mq. 42.936,40
  • Parcheggi pubblici min. (60% SLP): mq. 51.523,68

Destinazioni edilizie

  • Residenza ((57.440,00 x 0,50) + 17.232,00 + 11.200,80): mq. 57.152,80
  • Terziario (ipotesi 40% di SLP residenziale base, 0,40 x 57.440,00): mq. 22.976,00
  • Commerciale (ipotesi 10% di SLP residenziale base, 0,10 x 57.440,00): mq. 5.744,00
  • SLP residenziale totale: mq. 85.872,80
  • Numero abitanti previsti (50 mq/ab): n. 1.143,00

Parcheggi pertinenziali Legge n. 122

  • per Residenza (mq. 1/3,3  mq. 57.152,80/3,3): mq. 17.319,00
  • per Terziario (mq. 1/3,3  mq. 22.976,00/3,3): mq. 6.962,42
  • per Commerciale (mq. 1/3,3  mq. 5.744,00/3,3): mq. 1.740,60

TOTALE parcheggi pertinenziali: mq. 26.022,02

stato di fatto
Tav. Stato di fatto
ipotesi progetto
Tav. Ipotesi progetto