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Arsenale Creativo Pavia

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L’Arsenale: cosa il PGT permette

Abbiamo elaborato una simulazione di ciò che è possibile fare sull’area attraverso il PGT. L’analisi è a cura dell’Architetto Enrico Sacchi.

La Tav. 07 Carta di uso del suolo del D.d.P. (Documento di Piano) classifica l’Arsenale come Area per Servizi, alla stregua di Ospedale, Università, Edifici scolastici, ecc.

DDP07_Usodelsuolo cerchio
Tav. 07 Carta di uso del suolo del D.d.P.

La Tav. 01 Disciplina dei Servizi del P.d.S. (Piano dei Servizi) non conferma la vocazione riscontrata nella tavola precedente e assegna all’Arsenale l’indicazione di Area dimessa AD1, stabilendo però che al suo interno dovrà essere realizzata la Cittadella dell’istruzione: il triangolo giallo e arancione con lettera “S” che campeggia al centro dell’area certifica questa precisa disposizione. D’altra parte, a pag. 125 del D.d.P. si legge: “L’Arsenale cerca di consolidare e polarizzare il sistema dell’istruzione superiore stabilendo continuità con la zona del Ticinello mediante la cittadella dell’istruzione”. Si tratta quindi di una scelta meditata e ponderata. Le N.T.A. (Norme Tecniche di Attuazione) del P.d.S. elencano, a pag. 5, gli elaborati che hanno valore prescrittivo: la Tav. 01 del P.d.S. fa parte dell’elenco. Di conseguenza, la Cittadella dell’istruzione è ineludibilmente un servizio che deve trovare collocazione all’Arsenale. Solo una Variante al PGT può annullare questo obbligo.

PDS01_DisciplinaServizi_Zoom elaborata
Tav. 01 Disciplina dei Servizi del P.d.S.

Di seguito viene riportata la scheda specifica, contenuta nel D.d.P., che il PGT assegna all’Arsenale per governarne la trasformazione. La particolare delicatezza dell’intervento è evidenziata nel primo capitolo della scheda, laddove si legge: ”l’area…..costituisce un ambito di rinnovamento paesaggistico e ambientale di singolare interesse per la città…”. La scheda assegna all’Arsenale indici e parametri comuni alle altre aree dimesse, aumentando però dal 50% al 60% della SLP (superficie lorda di pavimento) la percentuale della superficie destinata a parcheggi pubblici.

Scheda specifica AD01, riguardante l’Arsenale

In questo quadro di utilizzazione vengono dimenticate alcune caratteristiche specifiche dell’area Arsenale che condizionano pesantemente le scelte progettuali.

La Tav. 09 Carta di Sintesi dello Studio geologico, idrogeologico e sismico del PGT classifica l’Arsenale in parte in categoria EB (ripiani golenali inondabili anche in caso di piene non eccezionali) con una zona individuata in classe di rischio idraulico R3 (elevato) e, per la restante parte, in categoria D2 (falda freatica prossima al piano di campagna).

Estratto tav.9
Estratto Tav. 09 Carta di Sintesi dello Studio geologico, idrogeologico e sismico del PGT

Da qui emerge l’impossibilità di disporre nuova edificazione nella zona EB e la seria difficoltà, in tutta l’area, di realizzare parcheggi interrati come viene indicato per le aree dimesse a pag. 248 del D.d.P. All’Arsenale i parcheggi interrati avrebbero costi di costruzione molto elevati per la presenza di acqua di falda, necessità di robusta impermeabilizzazione e, in caso di inondazione, rischio elevato di imbarcare acqua dalle rampe di accesso e dalle aperture di aerazione, rischio eludibile solo rialzando l’attuale piano di campagna con un molto discutibile riporto di terreno.

Il PGT non fa menzione della presenza di edifici di notevole valore storico e architettonico costruiti poco dopo l’Unità d’Italia, quando l’Arsenale di Pavia trovò collocazione nella sede attuale. Questi edifici insistono su area di proprietà pubblica (il Demanio), hanno più di 70 anni di vita e sono confinanti con il Monastero di San Salvatore e con la sua area di pertinenza, interessati il primo da vincolo diretto della Soprintendenza e la seconda da vincolo indiretto. Gli edifici storici dell’Arsenale, all’atto della dismissione da parte del Demanio, saranno, per legge, valutati dalla Soprintendenza e senz’altro sottoposti all’obbligo di conservazione e restauro, come già avvenuto per casi simili anche nella nostra città. Questa presenza, ignorata dagli estensori del PGT, rende di fatto non realizzabile la strada indicata come nuovo collegamento tra via Riviera e via Montebello dalla scheda e dallo Studio sulla Mobilità.

Essendo l’area posta in fregio al fiume, il PGT ha ritenuto opportuno ridurre l’impatto visivo dei nuovi edifici: il numero dei piani, che nelle aree dimesse varia tra 8 e 13, è stato qui ridotto a 5. Essendo però rimasti inalterati gli indici di edificazione e quindi la SLP realizzabile in funzione della superficie dell’area, la riduzione del numero dei piani determina una distribuzione orizzontale della edificazione e un conseguente affastellamento degli edifici.

Alla luce di quanto sopra, ci siamo dilettati a immaginare come potrebbe essere trasformata l’area dell’Arsenale applicando diligentemente norme, indicazione e parametri del PGT.

La sottostante tabella evidenzia i numeri in gioco e la planimetria presenta un’ipotesi di intervento. Il disegno non vuole essere un progetto architettonico, ma solamente la visualizzazione grafica della trasformazione che l’area Arsenale subirà qualora il PGT potesse seguire il suo corso. Osservando la tavola, appare evidente che la SLP ammessa è strepitosamente eccessiva e determina una vera e propria congestione dell’edificato. E’ chiaro quindi che le scelte del PGT sono state effettuate con grande superficialità e senza alcuna verifica degli effettivi risultati.

  • Superficie territoriale (St): mq. 143.600,00
  • Superficie permeabile min. (0,30 x St): mq. 43.080,00
  • Indice territoriale base (It): 0,40 mq/mq
  • Indice aggiuntivo It: 0,12 mq/mq
  • Bonus aggiuntivo: 15% (0,40 + 0,12)
  • Indice territoriale totale It: 0,60 mq/mq
  • SLP base (0,40 x mq. 143.600,00): mq. 57.440,00
  • SLP aggiuntiva (0,12 x mq. 143.600,00): mq. 17.232,00
  • SPL bonus 15% (57.440,00 + 17.232,00): mq. 11.200,80
  • SLP TOTALE: mq. 85.872,80

Aree a servizi (100% SLP): mq. 85.872,80 – così suddivise:

  • 50% aree libere (verde, 0,50 x mq. 85.872,00): mq. 42.936,40
  • 50% aree per attrezzature (0,50 x mq. 85.872,00): mq. 42.936,40
  • Parcheggi pubblici min. (60% SLP): mq. 51.523,68

Destinazioni edilizie

  • Residenza ((57.440,00 x 0,50) + 17.232,00 + 11.200,80): mq. 57.152,80
  • Terziario (ipotesi 40% di SLP residenziale base, 0,40 x 57.440,00): mq. 22.976,00
  • Commerciale (ipotesi 10% di SLP residenziale base, 0,10 x 57.440,00): mq. 5.744,00
  • SLP residenziale totale: mq. 85.872,80
  • Numero abitanti previsti (50 mq/ab): n. 1.143,00

Parcheggi pertinenziali Legge n. 122

  • per Residenza (mq. 1/3,3  mq. 57.152,80/3,3): mq. 17.319,00
  • per Terziario (mq. 1/3,3  mq. 22.976,00/3,3): mq. 6.962,42
  • per Commerciale (mq. 1/3,3  mq. 5.744,00/3,3): mq. 1.740,60

TOTALE parcheggi pertinenziali: mq. 26.022,02

stato di fatto
Tav. Stato di fatto
ipotesi progetto
Tav. Ipotesi progetto

Arsenale Creativo: cosa stiamo facendo, cosa vogliamo ottenere

Prima o poi doveva accadere. Nell’arco di un mese e mezzo di attività – esistiamo dal 26 marzo scorso – siamo riusciti ad attirare parecchia attenzione sulla causa del recupero dell’Arsenale, dunque era scontato scontrarsi con un po’ di “campagna contro”, soprattutto in periodo di elezioni.

Girando su Internet ci si può imbattere in ogni tipo di informazione, non sempre rispondente al vero in modo esatto. È importante chiarire, in modo serio, alcune questioni fondamentali, cosa che cercherò di fare in queste righe.

Non è la prima volta che si parla di Arsenale: la sua storia recente è stata caratterizzata da lotte, da parte di chi ci ha lavorato fino a pochi anni fa, per evitarne la chiusura e dall’impegno di persone che hanno lavorato affinché la cittadinanza lo conoscesse e comprendesse gli interessi, talvolta non molto trasparenti, che ci sono dietro a quest’area.

Ciò che, come comitato Arsenale Creativo, stiamo facendo, non è nulla di nuovo: si tratta semplicemente di riportare l’argomento sul tavolo delle discussioni.

Il tema che vogliamo tenere acceso, in questo momento, è principalmente uno: quella dell’Arsenale è un’area che va tutelata e per la quale bisogna trovare soluzioni di utilizzo che siano utili alla comunità del quartiere e della città tutta. Esiste una legge, la 85/2010 sul Federalismo Demaniale, secondo cui gli enti pubblici possono acquisire la proprietà di beni del demanio (come è l’Arsenale) in modo del tutto gratuito, a patto che poi si utilizzi il bene per finalità pubblico-sociali. Noi premiamo perché questo accada il più presto possibile: pensiamo infatti che sia l’unico modo per tutelare seriamente quest’area dall’importante valore storico e architettonico.

Nelle ultime settimane abbiamo avuto modo di parlare con rappresentanti del Comune e della Provincia di Pavia, nelle persone dell’Assessore Bellaviti e del Presidente Bosone. Il primo ha chiaramente espresso una posizione contraria ad un ruolo di protagonismo per il Comune nella riqualificazione dell’area, lasciando intendere che, alla sua parte politica, va bene qualsiasi cosa proponga il privato, nei pochi limiti che il PGT prevede. Si tratta fondamentalmente di lasciare grosse libertà di edificazione a costruttori presumibilmente poco interessati alla collettività e che avranno modo di rendere l’Arsenale una zona residenziale di lusso.

L’atteggiamento di Bosone è stato differente: la Provincia ha interesse a valorizzare l’area (va ricordato che, il 27 novembre 2013, questo ente ha avviato l’iter di acquisizione dell’Arsenale appoggiandosi proprio al Federalismo Demaniale) ma vorrebbe essere affiancata anche dal Comune, in modo da mettere insieme le forze e dare più garanzie ai cittadini.

La critica che più spesso sento rivolgere all’Arsenale Creativo è quella secondo cui, per bonificare e riqualificare i 140.000 mq dell’area, saranno necessarie grosse spese che gli enti pubblici non possono affrontare. Ciò che cerchiamo di spiegare a chi parla con noi è che, una volta acquisita la proprietà gratuita dell’Arsenale, il Comitato si impegnerà a ottenere finanziamenti in modo da coprire tutti i costi. Progetti come il nostro, rivolti alla collettività e caratterizzati dalla valorizzazione di cultura, energia pulita e socializzazione, vengono finanziati abbastanza facilmente a più livelli, dalle Fondazioni all’Unione Europea. Per farla semplice: i soldi ci sono, basta chiederli e avere idee solide su come utilizzarli.

Abbiamo un lunghissimo elenco di proposte per ridare vita all’Arsenale: dal coworking al dare finalmente una sede alle troppe associazioni pavesi che non ne hanno una, passando per spazi dedicati ad artigianato, musica, arte, ai giovani, agli anziani, agli stranieri e a tutte quelle categorie sociali che troppo spesso vengono dimenticate dalle istituzioni. L’obiettivo è quello di riuscire a coinvolgere la cittadinanza nel modo più ampio possibile in modo che, insieme, si possa dare una risposta reale ai bisogni di Pavia e, perché no, cercare di creare qualche posto di lavoro. Sono progetti che richiederanno qualche anno per essere realizzati ma, se mai si comincia, mai si finisce.

Importante è sottolineare che il Comitato non demonizza l’intervento di agenti privati all’interno dell’area. Va però fatta una distinzione tra uno o più privati che acquistano l’Arsenale e ne diventano proprietari assoluti, dettando, bene o male, regole proprie, e uno o più imprenditori che, in un quadro di proprietà pubblica, decidono di investire in un’area che, legalmente, deve essere potenzialmente fruibile dalla totalità della cittadinanza. Quest’ultimo tipo di investimento è auspicabile.

Bisogna, infine, specificare che non tutto ciò che proviene dalle istituzioni pubbliche è da difendere a priori: come accennavo sopra, il PGT del comune di Pavia lascia spazio a molteplici possibilità per chi volesse investire in edilizia o, peggio, speculare sull’area. Sono infatti previsti parcheggi e residenze di lusso per più di 1100 abitanti, senza tener minimamente conto del fatto che metà degli edifici presenti nell’Arsenale risale a un periodo tra il 1860 e il 1920 (si tratta dunque di beni che andranno tutelati dal Ministero competente) e che una parte dell’area, quando il Ticino è in piena, va sotto l’acqua: lì, di certo, nessuno potrà costruire case. Con lo spazio restante, facendo due conti, resta solo da costruire in verticale… dunque ci troveremmo con case di lusso che non solo sarebbero inutili, a Pavia, ma deturperebbero anche il paesaggio verde del parco del Ticino.

Ciò che, almeno personalmente, non mi aspettavo, è l’interesse e la curiosità che siamo riusciti a concentrare sull’argomento: posso realisticamente prevedere una partecipazione sempre crescente e non posso che auspicarla.